Investir sans frais de succession : le Fideicomiso
Comme je l’ai indiqué dans un précédent article, le Fideicomiso est l’outil indispensable pour les étrangers souhaitant acquérir des biens immobiliers au Mexique dans les zones dites « restreintes ».
Ces zones sont généralement les plus attractives financièrement parlant mais il faut utiliser cet outil juridique afin de pouvoir y investir, l’achat en direct par une personne physique non-mexicaine y étant interdit.
Dans cet article, je vais me concentrer sur les détails en termes de frais financiers de cet outil, ainsi que sur l’impact sur une succession. Pour ce qui est de l’explication et des acteurs du Fideicomiso, je vous invite à voir mon article précédent sur le sujet.
Car ce qui intéresse les investisseurs, c’est évidemment de savoir ce qui va arriver à leur capital !
A qui appartient le bien ?
La première chose à éclaircir est que, bien que le titre de propriété en tant que tel soit obligatoirement détenu en partenariat avec une banque Mexicaine, le Bénéficiaire du Fideicomiso agit avec une totale liberté sur le bien acquis. Il peut ainsi l’occuper, le louer, le transformer, le vendre, bref agir comme un propriétaire classique avec son bien, sans avoir besoin de demander au préalable l’autorisation à l’établissement bancaire qui n’agit qu’en tant que « gardien » du bien et correspondant de l’état Mexicain.
Quels sont les frais ?
La deuxième chose à éclaircir concerne les frais liés à cette opération. Ils sont de 3 ordres :
les frais d’acquisition ou «frais de notaire» : les frais sont variables en fonction des notaires évidemment, et sont un peu moins élevés que ceux généralement constatés dans les études notariales françaises. Ils intègrent la taxe d’acquisition (ISABI), prise pour toute nouvelle acquisition immobilière et d’autres frais communaux, d’état et fédéraux.
Les frais bancaires : là aussi ils sont variables mais une somme d’environ 20.000 Pesos (1.200 USD) est à prévoir, ainsi qu’un paiement annuel de 600 à 700 USD pour la «garde» du Fideicomiso.
Les frais de demande d’accord du Secretaria de Relaciones Exteriores : la demande est généralement une simple formalité mais un préalable indispensable à la constitution du Fideicomiso. Le coût est d’environ 19.000 Pesos, soit 1.100 USD.
Pour faire simple, il faut prévoir une enveloppe budgétaire comprise entre 8 et 12% du montant de l’opération. Plusieurs frais centralisés par le notaire sont forfaitaires et deviennent donc de plus en faibles proportionnellement si vous achetez un bien de grande valeur.
Que se passe t’il en cas de plue-value?
La troisième chose à éclaircir concerne le devenir d’éventuelle (et probables!) plus-values. Au Mexique, un particulier a la possibilité de vendre un bien immobilier tous les 3 ans et d’être exempté d’impôt sur la plus-value si votre bien ne dépasse pas un certain montant, environ 5.620.000 MXN en janvier 2024 (327.000 USD). En cas de dépassement, le calcul se fait sur le montant du dépassement.
Cet avantage est réservé aux nationaux et résidents (temporaire ou permanents), vous n’aurez donc pas le droit à cet avantage si vous avez un statut de non-résident.
Il faut savoir que la plus-value va être déterminée par le notaire en fonction de certains éléments (travaux effectués, durée de détention, taxes payées, commissions d’intermédiaires...). C’est en effet le notaire qui assume la responsabilité de calculer, retenir et remettre l’impôt au gouvernement mexicain.
La variabilité dans les calculs est à la discrétion de chaque notaire qui doit étayer et justifier ses évaluations. La valeur « estimée » officielle est utilisée comme assiette fiscale pour ces taxes, qui est souvent sous-estimée par rapport à la valeur marchande réelle de la propriété.
En vertu de la loi mexicaine, il est illégal de sous-estimer la valeur d’expertise par rapport à la valeur marchande réelle afin de minimiser les taxes. Dans les faits, la valeur «estimée» officielle est rarement remise en question.
Le cas général de taxation est un impôt de 35% de la valeur nette, calculée comme la différence entre la valeur estimative du bien au moment de l’achat et la valeur estimative du bien au moment de la vente.
C’est un peu différent dans le cas du Fideicomiso comme nous allons le voir ci-dessous.
Que se passe t’il en cas de décès du bénéficiaire désigné au contrat ?
Lors de la mise en place du Fideicomiso, il est précisé quel est ou sont le ou les Bénéficiaires de premier rang (ceux indiqués sur le Registre Public de Propriété). Il est particulièrement recommandé d’indiquer également un ou des Bénéficiaires de second rang qui deviendront automatiquement Bénéficiaire de 1er rang au décès de celui-ci, sans avoir besoin de jugement ni de procédure de succession puisque le propriétaire reste la banque Mexicaine.
En conséquence, il n’y a pas de droits à régler sur la succession proprement dite, la procédure de «succession» est donc remplacée par une procédure de «transaction» immobilière, qui entraîne les mêmes frais «notariers» qu’une acquisition classique (enveloppe budgétaire de 8 à 12% en fonction du notaire et des taxes). Dans cette situation, les parents, enfants et conjoints sont exonérés de toute autre taxe. Cela est conforme à la culture mexicaine, qui veut qu’aucun impôt ne vienne grever le patrimoine hérité en ligne directe.
Si vous êtes un héritier en ligne indirecte ou n’avez aucun lien de parenté avec le bénéficiaire principal que vous allez remplacer, vous serez tenu de régler une imposition supplémentaire de 25% de la valeur de la propriété.
Dans l’hypothèse où vous souhaiteriez acquérir plusieurs biens immobiliers au Mexique et/ou faire de lourdes transformations, la constitution d’une société peut être envisagée pour minorer l’impact fiscal sur la plus-value puisque vous pourrez déduire TOUS les frais que vous aurez entrepris pendant la durée de détention du bien. Si vous pensez ne réalisez qu’un seul investissement ou simplement des achats-revente sans modifications des biens, le Fideicomiso est l’outil juridique idéal pour vous rendre compte de la belle qualité de ce marché particulièrement méconnu.