3 raisons pour lesquelles vous devriez investir sur la Riviera Maya
Comme beaucoup de Français, vous avez un intérêt pour l’immobilier et vous cherchez des solutions afin de diminuer la fiscalité afférente et surtout les contraintes de plus en plus lourdes qui vous empêchent de réaliser vos objectifs et de gagner de l’argent.
Par ailleurs, vous souhaiteriez que le patrimoine accumulé puisse aller à vos enfants, vos neveux vos frères et sœurs, bref vos héritiers désignés sans que l’Etat français en prenne au passage un très grande partie. A cet égard, je ferais en fin d’article un petit comparatif chiffré en fonction de ces différentes situations ce qui vous permettra de constater qu’il y a des solutions pour économiser beaucoup d’argent le plus légalement du monde.
Nous allons donc voir ensemble une nouvelle opportunité d’investissement et les avantages que vous avez à investir dans l’immobilier au Mexique et tout particulièrement sur la Riviera Maya, c’est à dire sur la façade côtière au sud du pays qui longe la Mer des Caraibes et qui part de Cancun jusqu’à la frontière Bélizienne.
1° - En tant qu’investisseur, vous allez être tout particulièrement intéressé par le premier avantage : la rentabilité de votre investissement.
La fréquentation touristique est très importante sur la Riviera Maya, très majoritairement constituée d’une clientèle Nord-Américaine. Environ 1 touriste sur 2 qui vient au Mexique vient ici ou y fait un séjour.
Cela explique l’évolution et la transformation rapide de villes comme Cancun, Playa del Carmen ou Tulum, qui étaient encore des villages de pêcheurs il y a 20 ans pour les 2 dernières !
J’habite à Playa et il n’y a pas une semaine sans que l’on voit une construction progressée ou une démolition se faire pour un futur projet. Rien d’étonnant car les projections de l’administration de l’Etat anticipe une ville de 600 000 habitants pour Playa del Carmen d’ici 2050. Nous sommes 300 000 aujourd’hui.
Tout ceci explique que l’investissement locatif soit florissant sur la Riviera Maya, avec des spécificités selon les secteurs tout comme en France. Et tout comme en France, les opérations sont sécurisées par un recours à un notaire local. De même, vous aurez l’esprit tranquille puisque c’est nous qui nous chargeons des relations avec tous les intervenants et assurons un suivi régulier avec vous sur l’avancée des travaux.
Alors quelle est la rentabilité de ces investissements ?
Evidemment, en investisseur avisé, vous savez que cela varie selon l’emplacement et le type de bien. Mais globalement un Retour sur Investissement NET de 7,5 à 10,5% est tout à fait dans la norme aujourd’hui. Quand je parle de net, je veux dire que tout est payé, y compris l’administration et la gestion de votre bien. Vous n’avez donc rien à faire, pas de clients à trouver, pas de démarche pour trouver un artisan pour changer un robinet ou une lampe, rien de rien. Nous vous le garantissons.
La seule chose qui vous restera à payer seront les impôts et vous pourrez choisir l’imposition qui vous intéresse entre la fiscalité Française et la fiscalité Mexicaine (notoirement plus généreuse) selon le principe clairement établi d’impossibilité de double imposition.
Et j’en profite pour répondre également à une question qui m’est souvent posée concernant le coût de nos services. Travaillant avec des promoteurs, l’habitude au Mexique est que ces derniers rémunèrent les apporteurs d’affaires, vous n’avez donc aucun frais nous concernant.
Et pour répondre à une question qui ne m’est jamais posée, non vous ne ferez aucune économie en passant en direct avec eux car ces frais sont déjà intégrés dans leur budget, vous ne ferez donc que leur permettre de toucher une marge supplémentaire mais devrez en contrepartie gérer seul toute la partie administrative, réglementaire et le suivi des travaux. Je pense que sécuriser l’opération et avoir l’esprit tranquille par notre intermédiaire vous permettra de dormir sur vos deux oreilles.
2° - Vous vous posez également certainement la question de la valorisation de votre patrimoine et les bénéfices potentiels si vous acquérez un bien immobilier au Mexique ?
Assez logiquement, une demande en croissance et une offre encore insatisfaisante entraîne une valorisation des biens. Pour vous donnez un ordre d’idée, je vais utiliser deux exemples :
* Le premier concerne une de mes relations proches ici, qui a acheté tout récemment une petite maison ancienne. (J’en profite pour vous préciser que le marché de l’ancien est vraiment à réserver aux locaux !) Il a acheté cette petite maison l’équivalent de 60 000€. Sa vendeuse l’avait acheté 30 000€ il y a 5 ans. Sachant que nous ne sommes pas du tout dans les standards applicables au neuf.
* le second est plus général mais reflète bien la tendance du marché. Il est très courant qu’un promoteur modifie ses prix plusieurs fois dans l’année, et l’augmentation est à chaque fois de quelques %.
Le marché est très dynamique et les Nord-Américains très présents, il est donc indispensable d’avoir une vraie capacité de prise de décision quand un bien vous intéresse car il peut très vite augmenter voire carrément vous passer sous le nez ! Par ailleurs, assez logiquement, la capacité de construction en bord de mer, les plus prisées par les touristes vont en se raréfiant au fil du temps, ce qui accentue encore l’effet de rareté des résidences qui y sont construites et augmente leur potentiel de plus-values.
3° - Enfin, vous avez certainement envie de savoir ce qu’il adviendrait de votre investissement dans l’hypothèse d’une succession avec un bien immobilier qui ne serait pas sur le territoire Français ?
Et bien, c’est extrêmement simple ! Je dois avant tout préciser que la Riviera Maya est ce que l’on appelle au Mexique une Zone Réglementée, c’est à dire que les étrangers ne peuvent pas physiquement y acheter de biens immobiliers. Là vous devez commencez à vous dire que vous êtes en train de lire cet article pour rien. Que nenni !
Car si une personne physique ne peut pas acheter un bien immobilier dans la Zone Réglementée, il peut parfaitement passer par ce qu’on appelle ici un Fideicomiso, un cousin du Trust anglo-saxon.
C’est un processus extrêmement rodé et sûr, et vos droits sont garantis par l’état Fédéral Mexicain, une banque et un notaire. Difficile de faire plus sécurisé !
J’ai détaillé la création et le fonctionnement du Fideicomiso dans cet article, je vous invite à le consulter pour avoir tous les détails.
Comme je le disais, c’est très simple. Dans un Fideicomiso, il y a le ou les bénéficiaires principaux (vous!) et des bénéficiaires secondaires désignés en cas de décès des bénéficiaires principaux, clause un peu similaire à ce que vous retrouvez dans un contrat classique d’assurance-vie.
Au décès d’un des bénéficiaires principaux, il y a une modification des termes du Fideicomiso afin que les bénéficiaires secondaires deviennent de plein droit bénéficiaires principaux. Cette modification demande évidemment quelques actes administratifs et des validations par le notaire et la banque mais c’est tout ! Aucune démarche lourde à entreprendre, pas d’ouverture de succession, juste une modification du contrat existant.
En termes purement financiers, l’ensemble des démarches administratives, réglementaires, bancaires et notariales représentent un montant d’environ 10% de la valeur du bien à la date du décès du bénéficiaire principal si le bénéficiaire secondaire est un des parents, un des enfants ou le conjoint. En dehors de ces catégories, le taux applicable est de 35%.
Autant dire que cela représente une fraction de l’imposition classique française, que je vais illustrer avec quelques exemples ci-après, comme je l’ai annoncé au début de cette capsule. Je vais volontairement rester très pratique afin que cela reste compréhensible :
1er Exemple :
Situation successorale avec l’imposition française
Succession classique père-enfants pour une valeur globale de 2 Millions d’Euros
Je considère que l’épouse a déjà perçu sa part et qu’il y a 2 enfants héritiers
Je considère que les abattements n’entrent pas en conflit avec une donation précédente
Je simplifie en ne prenant pas en compte les tranches intermédiaires du barème des droits de succession en ligne directe car cela n’apporte pas grand-chose à part de la complexité inutile à la démonstration
Nous avons donc 2 millions d’Euros à diviser par deux soit 1 million d’euros
Je déduis les 100 000 euros d’abattement par enfant, reste 900 000 euros fiscalisables
900 000 x 30 % = 270 000 euros de taxes par enfant héritier
Situation successorale avec l’imposition mexicaine du Fideicomiso
Succession classique père-enfants pour une valeur globale de 2 millions d’euros
Je considère que l’épouse a déjà perçu sa part et qu’il y a 2 enfants héritiers
Je considère que les abattements n’entrent pas en conflit avec une donation précédente
Je simplifie en ne prenant pas en compte les tranches intermédiaires du barème des droits de succession en ligne directe car cela n’apporte pas grand-chose à part de la complexité inutile à la démonstration
Nous avons donc 2 millions d’euros à diviser par 2 soit 1 million d’euros chacun
Aucun abattement
1 000 000 x 10 % = 100 000 euros de frais par enfant héritier
Economie = 170 000 euros par enfant héritier
2ème exemple :
Situation successorale avec l’imposition française
Succession classique frère-soeur pour une valeur globale de 2 millions d’euros
Je considère qu’il y a 2 héritiers dans la fratrie
Je considère que les abattements n’entrent pas en conflit avec une donation précédente
Nous avons donc 2 millions d’euros à diviser par deux soit 1 million d’euros pour chacun
Je déduis les 15 932 euros d’abattement par frère et soeur, il reste 984 068 euros fiscalisables chacun
J’ai une première tranche d’impôt à payer jusqu’à 24 430 euros, taxation à 35%, puis taxation à 45% pour tout ce qui dépasse cette somme
24 430 euros x 35% = 8 550 euros
984 068 – 24 430 = 959 638 euros
959 638 x 45% = 431 837 euros
431 837 + 8 550 = 440 387 euros de taxes pour chaque frère et sœur héritier
Situation successorale avec l’imposition mexicaine du Fideicomiso
Succession classique frère-soeur pour une valeur globale de 2 millions d’euros
Je considère qu’il y a 2 héritiers dans la fratrie
Nous avons donc 2 millions d’euros à diviser par deux soit 1 million d’euros pour chacun
Aucun abattement
1 000 000 x 35% = 350 000 euros de frais par frère et sœur héritier
Economie : 140 387 euros par frère et sœur héritier
3ème exemple :
Situation successorale avec l’imposition française
Succession classique oncle-neveu pour une valeur globale de 2 Millions d’€
Je considère qu’il y a 2 neveux ou nièces héritiers
Je considère que les abattements n’entrent pas en conflit avec une donation précédente
Nous avons donc 2 millions d’euros à diviser par deux soit 1 million d’euros
Je déduis les 7 967 euros d’abattement par neveu et nièce, il reste 992 033 euros fiscalisables pour chacun
La tranche d’imposition est unique et à 55%.
992 033 x 55% = 545 618 euros de taxes pour chaque neveu et nièce héritier
Situation successorale avec l’imposition mexicaine du Fideicomiso
Succession classique oncle-neveu pour une valeur globale de 2 millions d’euros
Je considère qu’il y a 2 neveux ou nièces héritiers
Je considère que les abattements n’entrent pas en conflit avec une donation précédente
Nous avons donc 2 millions d’euros à diviser par deux soit 1 million d’euros pour chacun
Aucun abattement
1 000 000 x 35% = 350 000 euros de frais pour chaque neveu et nièce héritier
Economie : 195 618 euros pour chaque neveu et nièce héritier
Alors, si tout cela vous intéresse et que vous voulez être à la fois novateur et réaliser de belles opérations, je vous invite à me contacter !
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