Focus sur le marché immobilier français : Le retour !!

J’avais fait il y a quelques temps un article qui me paraissait pourtant assez exhaustif sur les difficultés que le marché immobilier Français rencontrait depuis quelques années, notamment par l’accumulation dramatique des contraintes, et les conséquences à anticiper.

Au vu de l’actualité et notamment de la chute annoncée des prix des logements, je pense qu’une mise à jour est nécessaire afin de se préparer au mieux.

Pourquoi le secteur immobilier français va très mal ?

1 - la hausse des taux :

l’impact de cette hausse sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages est tout simplement considérable puisque nous sommes passés en 18 mois de 1% d’intérêt à quasiment 4% dès cet été.

Concrètement, prenons un ménage classique constitué d’une profession intermédiaire et d’un employé. Le salaire net moyen du 1er s’élève à 2.411€, celui du second à 1.740€, soit un revenu global de 4.151€. Le taux d’endettement maximal étant de 35% (je passe sur les subtilités), le montant maximal d’une échéance de prêt sera de 1.452€ pour notre couple.

Avec ce montant, ce couple pouvait envisager une acquisition de 385.276€ au taux de 1% sur 25 ans.

Aujourd’hui, il peut envisager une acquisition de 275.085€, une chute de 110.000€ de son pouvoir d’achat immobilier !

Donc 2 solutions : soit le couple renonce à son achat, soit il négocie avec le vendeur une baisse lui permettant d’acquérir son bien. Baisse représentant plus de 25% de la valeur de son bien ! Il va falloir un peu de temps pour que le vendeur digère cette information, ce qui explique que les prix stagnent encore aujourd’hui.

2 - le taux d’usure :

Rappelons que ce taux d’usure intègre le taux d’intérêt de la banque ainsi que l’assurance et les frais bancaires, et est établi sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents. Lorsque les taux progressent tous les mois, ce taux devient un boulet.

Malgré les modifications successives effectuées en catastrophe par la Banque de France sous la pression des professionnels de l’immobilier, le taux d’usure a empêché la conclusion d’un grand nombre de dossiers de financement immobilier en 2022 du fait de l’impossibilité des banques d’accorder le prêt. C’est une mesure purement administrative qui a contribué à gripper la machine de financement.

Les explications alambiquées de protection du consommateur ne tiennent pas la route puisque le HCSF planche maintenant pour un allongement de la durée de remboursement à 30 ans et une augmentation des dérogations possibles par les banques...

Ces deux éléments ont entraîné une éviction de plus de la moitié des potentiels acquéreurs du marché, tout particulièrement les primo-accédants. Et cette fonte drastique des potentiels acquéreurs change évidemment la donne puisque la rareté des acheteurs leur reredonne puissamment la main sur les prix.

3 - La proposition de loi Lagleize :

Cette proposition de loi vise à généraliser la dissociation entre le foncier et le bâti. Cette disposition était déjà en vigueur dans la loi Alur de 2014 mais réservée à l'accession sociale à la propriété. Là, nous parlons d’une généralisation de ce dispositif qui consiste à acheter le bâti et à rester locataire ad vitam æternam du foncier détenu par des Organismes Fonciers Libres. Vous ne serez donc plus propriétaire à 100% et on peut imaginer que certains travaux ou aménagements exigent l’aval préalable du co-propriétaire.

Certes, il est prévu au départ une redevance quasi symbolique de 1 ou 2€ annuels par mètre carré. Pour une surface de 400m², c’est cependant une nouvelle taxation de 800€ annuels alors que les taxes foncières s’envolent déjà. Et comme tout dispositif étatique, le problème est que la base de taxation a tendance à progresser rapidement. Je ne prendrai comme exemple que la CSG, prévu au départ à 0,50% et aujourd’hui à 17,2%… Rassurez-vous, si jamais vous ne pouvez (ou ne voulez) pas payer, le co-propriétaire se rattrapera lors de la vente du bien ou de la succession !

4 – La multiplication des audits et diagnostics : j’ai fait un focus précis sur ce sujet dans mon précédent article, je ne reviens donc pas dessus.

En conclusion, je dirais que, malheureusement, la chute des prix annoncée était non seulement prévisible mais logique. Lorsque vous créez artificiellement des conditions de marché déplorables, il est normal que le marché se régule par une baisse des actifs.

Si cela n’est pas encore fait, prenez donc vos dispositions et élargissez vos horizons, votre patrimoine et vos héritiers vous en seront reconnaissants !