Focus sur le marché immobilier Français
Une fois n’est pas coutume, je vais parler de la France et plus particulièrement du marché immobilier car ce dernier connaît actuellement quelques remous.
Depuis ces dernières années, les mesures contraignantes sur l'immobilier en France se sont multipliées. Des diagnostics en passant par les réglementations thermiques, voyons quelles sont les principales obligations qui ont été mises en place et comment cela impacte le marché de la location.
Les diagnostics obligatoires
Depuis 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente ou location de bien immobilier. Il permet de connaître la consommation d'énergie du logement ainsi que son impact sur l'environnement. En 2021, une nouvelle version du DPE est entrée en vigueur pour plus de transparence et d'efficacité.
D'autres diagnostics sont également obligatoires pour une transaction immobilière, tels que le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic termites, le diagnostic gaz et le diagnostic électricité. Ajoutons que la totalité de la « vie » du bien doit être répertoriée dans les actes, ce qui explique les centaines de pages dans les actes notariés !
Les réglementations thermiques
Depuis la première réglementation thermique en 1974, les normes ont régulièrement été renforcées pour limiter la consommation énergétique des bâtiments. La dernière en date, la RT2012, impose une consommation maximale de 50 kWh/m²/an pour les bâtiments neufs.
La future réglementation environnementale RE2020, qui entrera en vigueur en 2024, vise à imposer des bâtiments à énergie positive. Cela signifie que le bâtiment devra produire plus d'énergie qu'il n'en consomme.
Le nouvel audit énergétique
Depuis le 1er avril 2023, aucun bien immobilier résidentiel en mono-propriété ne peut se vendre sans ce nouveau diagnostic. L’objectif est de proposer différentes options de travaux permettant d’améliorer les performances énergétiques des biens immobiliers et d’atteindre au minimum la note C du DPE. Il y a 2 ans, un rapport de la Banque des Territoires avait estimé l’enveloppe nécessaire pour une maison individuelle à 40.000€, montant estimé à 60.000€ par les spécialistes de la rénovation énergétique.
L'obligation des douches à l'italienne
Depuis 2020, la construction ou la rénovation de salles de bains doit inclure l'installation d'une douche à l'italienne pour les logements situés en rez-de-chaussée ou disposant d'un accès facile. Cette mesure vise à faciliter l'accès à la douche pour les personnes âgées et les personnes à mobilité réduite.
L'arrêt des chaudières à gaz pour le collectif
Depuis 2021, les chaudières à gaz sont interdites dans les immeubles collectifs neufs. Elles doivent être remplacées par des équipements utilisant des énergies renouvelables. Cette mesure vise à favoriser le recours aux énergies renouvelables et à réduire la consommation d'énergie. Espérons que le soleil brille et que le vent souffle !
L'interdiction de louer si le bien est trop énergivore
À partir de 2023, il sera interdit de louer un logement classé G sur l'échelle du DPE (2028 pour les F, 2034 pour les E) . Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur bien. Les logements concernés représentent quasiment 40% du parc actuel.
Comme d’habitude, ces différentes mesures ont des objectifs vertueux : offrir des logements de meilleure qualité, limiter la consommation énergétique des bâtiments et réduire leur impact environnemental.
Au-delà de cela, ces mesures vont entraîner des externalités négatives non négligeables :
une perte importante de l’offre locative à brève échéance : les propriétaires ne pouvant pas respecter ces nouvelles obligations vont devoir retirer leurs biens l’interdiction. Par ailleurs, la capacité de construction de nouveaux logements ne permet pas de compenser rapidement la chute du nombre de logements disponibles. Selon le ministère de la transition écologique, les mises en chantier en 2022 ont péniblement atteint les 255.000 unités, à comparer aux 475.000 atteint dans les années 2010.
une tension supplémentaire sur le marché locatif : corollaire du précédent, la raréfaction de l’offre va entraîner une augmentation des prix à la location, surtout si le propriétaire a dépensé plusieurs dizaines de milliers d’Euros dans une rénovation lourde. Le marché est déjà tendu, pas sûr que cela améliore la situation...
Une diminution de la valeur vénale des biens à vendre : les biens mal classés commencent déjà à être bradés par les propriétaires ne souhaitant ou ne pouvant supporter financièrement la rénovation.
Une paupérisation des petits propriétaires : l’interdiction de louer des biens classés énergivores va entraîner la paupérisation de toute une frange de petits propriétaires n’ayant pas la capacité financière de faire les travaux, et dont les revenus locatifs complètent les revenus de retraite, voire en constitue l’essentiel.
Un proverbe français dit : « Un petit chez soi vaut mieux qu’un grand chez les autres. »
C’est vrai, mais avec ces mesures, le problème va probablement être de pouvoir déjà avoir un petit chez soi !