Le Fideicomiso en détail

Comme je l’ai évoqué dans un précédent article, selon l'article 27 de la Constitution mexicaine, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires directs de terres situées à moins de 100 kilomètres des frontières terrestres ou à moins de 50 kilomètres des plages. Cette disposition constitutionnelle vise à protéger les intérêts nationaux du Mexique en empêchant la vente de terres sensibles à des étrangers. Cependant, un moyen juridique permet aux étrangers d'acquérir des droits de propriété sur une propriété immobilière au Mexique : le Fideicomiso.

Le Fideicomiso est un outil juridique crucial pour les investisseurs étrangers cherchant à posséder une propriété immobilière au Mexique. C’est un contrat de fiducie régi par le Code civil mexicain, qui permet à une banque mexicaine d'agir en tant que fiduciaire pour le compte d'un bénéficiaire étranger. La banque détiendra la propriété foncière en trust pour le bénéficiaire étranger, qui a le droit d'utiliser, de vendre, de louer ou de léguer la propriété, mais pas de détenir la propriété directement.

Le Fideicomiso est réglementé par la Ley de Instituciones de Crédito (Loi sur les institutions de crédit) et la Ley del Mercado de Valores (Loi sur le marché des valeurs mobilières). Selon la Loi sur les institutions de crédit, seules les banques et les sociétés de fiducie autorisées par la Banque du Mexique peuvent agir en tant que fiduciaires pour les Fideicomisos immobiliers. La Loi sur le marché des valeurs mobilières réglemente également les transactions immobilières et les activités fiduciaires connexes.

Similaire à un trust anglo-saxon, ce véhicule juridique a cependant quelques différences importantes avec le trust. Voici tout ce que vous devez savoir sur le Fideicomiso et son fonctionnement.

Qu'est-ce qu'un Fideicomiso ?

C’est un accord juridique dans lequel une personne ou une institution nommée Fiduciaire détient une propriété en fiducie pour le bénéfice d'un tiers. Dans le cas du Fideicomiso mexicain, le Fiduciaire est une banque mexicaine qui agit en tant que fiduciaire et le bénéficiaire est le propriétaire étranger. Le propriétaire étranger achète une propriété immobilière au Mexique, mais la propriété est détenue en fiducie par le Fiduciaire. Le Registre Public de la Propriété fait apparaître le nom de l’acquéreur et celui de la banque et le Fiduciaire détient la propriété au nom du propriétaire étranger et est responsable de la gestion de la propriété selon les termes de l'accord de Fideicomiso.

Comment fonctionne le Fideicomiso ?

C’est un contrat entre le propriétaire étranger, le Fiduciaire et le gouvernement mexicain. Le contrat stipule que le propriétaire étranger a le droit de posséder, d'utiliser et de vendre la propriété immobilière, mais que le Fiduciaire doit être le détenteur légal de la propriété. Le contrat est enregistré auprès du ministère mexicain des affaires étrangères, le SRE, (Secretaría de Relaciones Exteriores) qui doit approuver l'accord.

Le propriétaire étranger paie les frais d'acquisition de la propriété et est responsable de l'entretien et de la maintenance de la propriété. Le Fiduciaire, quant à lui, est responsable de la gestion de la propriété et peut être chargé de payer les taxes foncières et les charges de copropriété, entre autres. Le Fiduciaire est également responsable de vendre la propriété si le propriétaire étranger décide de la vendre.

Quels sont les avantages du Fideicomiso ?

Il offre aux investisseurs étrangers la possibilité d'acheter une propriété immobilière au Mexique en toute sécurité. Le Fideicomiso garantit que le propriétaire étranger a le droit de posséder, d'utiliser et de vendre la propriété. En outre, il garantit que la propriété est enregistrée auprès des autorités mexicaines et que le propriétaire étranger peut vendre la propriété à tout moment. Le Fideicomiso est également un moyen de protéger le propriétaire étranger contre les risques de saisie ou d'expropriation par le gouvernement mexicain.

Comment se compare le Fideicomiso au trust anglo-saxon ?

Similaire à un trust anglo-saxon, on note cependant quelques différences importantes. Tout d'abord, dans un trust anglo-saxon, le bénéficiaire a le droit de posséder la propriété et le fiduciaire est responsable de la gestion de la propriété Dans un Fideicomiso, cependant, le propriétaire étranger n'a pas le droit de posséder la propriété, mais a plutôt un droit de bénéficiaire sur la propriété. Le Fiduciaire détient la propriété en fiducie pour le bénéficiaire, qui a le droit d'utiliser, de louer et de vendre la propriété. Le Fiduciaire, quant à lui, est responsable de la gestion de la propriété, y compris le paiement des taxes foncières, les frais de copropriété, etc.

Une autre différence importante est que le Fideicomiso est limité dans le temps. L'accord de Fideicomiso doit être renouvelé tous les 50 ans. Cela signifie que le propriétaire étranger devra renouveler l'accord tous les 50 ans pour continuer à posséder la propriété. Dans un trust anglo-saxon, il n'y a pas de limite de temps.

Qui sont les intervenants du Fideicomiso ?

Il implique trois parties principales : le propriétaire étranger, le Fiduciaire et le gouvernement mexicain. Le propriétaire étranger est le bénéficiaire du Fideicomiso et a le droit d'utiliser, de louer et de vendre la propriété. Le Fiduciaire est une banque mexicaine qui détient la propriété en fiducie pour le bénéficiaire et est responsable de la gestion de la propriété. Le gouvernement mexicain réglemente l'utilisation des Fideicomisos par les investisseurs étrangers.

Exemples de Fideicomisos : les investisseurs étrangers qui achètent une propriété immobilière au Mexique, comme une maison de vacances ou un investissement locatif, sont tenus d'utiliser un Fideicomiso. Par exemple, si un citoyen américain achète une propriété immobilière à Cancun, il devra établir un Fideicomiso avec une banque mexicaine qui agira en tant que fiduciaire. Le propriétaire étranger sera alors le bénéficiaire du Fideicomiso et aura le droit d'utiliser, de louer et de vendre la propriété.

Pas de droit de succession 

Un avantage important du Fideicomiso est qu'il n'y a pas de droit de succession au Mexique pour les propriétaires étrangers, au sens de la loi française. Cette procédure est remplacée par une procédure d’acquisition immobilière classique, dans laquelle les bénéficiaires secondaires hériteront automatiquement de la propriété au décès. Cela peut être un avantage financier important pour les investisseurs étrangers qui cherchent à limiter l’imposition de leur patrimoine, au profit de leurs ayants-droit.

En conclusion

Le Fideicomiso est un instrument juridique important pour les investisseurs étrangers qui cherchent à acheter une propriété immobilière au Mexique. Il offre une sécurité juridique aux propriétaires étrangers en garantissant leur droit de posséder, d'utiliser et de vendre la propriété. Bien qu'il y ait des différences par rapport au trust anglo-saxon, le Fideicomiso est un moyen efficace pour les investisseurs étrangers de posséder une propriété au Mexique.

Il est important de noter que le Fideicomiso peut également avoir des implications fiscales pour les investisseurs étrangers. Si vous envisagez d'acheter une propriété immobilière au Mexique, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et fiscalité pour vous guider à travers le processus de Fideicomiso et pour vous assurer que vous êtes en conformité avec les lois mexicaines. Evidemment, nous travaillons avec des avocats confirmés qui pourront vous aider lors de ce processus.